房企涉足养老具有天然优势企业盈利模式仍是痛

安家融媒专访中原集团首席咨询顾问 张坤昱

据民政部公布的《2015年社会服务发展统计公报》显示，截至2015年底，我国60岁及以上老年人口达2.22亿人，占总人口的16.1%。在全球同步走入人口老龄化阶段时，国内关于养老产业市场的发展探讨也愈发密集。

中原集团首席咨询顾问张坤昱表示：我国是一个老龄化人口大国，而我国的养老产业起步晚，养老市场呈多样性发展。养老产业市场的难点还是盈利模式的问题。

近日，安家融媒对张坤昱进行了专访，就中国养老产业市场的发展听取了她的看法。

安家融媒：您觉得中国的养老产业市场，目前是什么样的一个状况？

张坤昱：中国目前的养老市场，我个人觉得有几个方面的特点：第一、我国养老处于一个发展的初级阶段。中国从1999年才开始进入老龄化社会，联合国对老龄化社会一个标准定义就是60岁以上的老年人占到整个人口的15%，或者65岁以上的老人的比例在7%以上。那么中国从1999年进入到老龄化社会的阶段，到2017年还不到20年的时间，所以是个初级阶段；第二、我国的老龄化人口相对多。中国是一个人口大国，2016年我国60岁以上的老人的数量就达到了2.3个亿；第三、我国养老产业起步晚，发展迅速。发展迅速除了老年人口数量增长快之外，进入这个行业的资本和企业也越来越多。各行各业都进来，相对来说就会进入一个发展期；第四、当前我国的养老市场是多样性的发展，原来只有非盈利性机构，现在既有营利性机构也有非营利性机构，还有国家扶持的项目。

这个行业虽然发展的时间不是特别长，但是比较明显的是会出现产品升级迭代的状况，原来我们以公办的养老机构为主，但是慢慢的开始市场化，供给相对比较多元化，养老产品的提供丰富程度比原来会更好一些。而且在不同地区，有一些不同的企业或者项目，已经在这个行业的格局里面走出了一条自己的路。这些企业依托当地的人文环境、生活环境、经济环境，立足于企业自身发展的同时找到了一条与这个行业市场化发展相吻合的路径，这对未来整个行业发展的引领作用非常有意义。

在未来的时间里，养老行业的发展一定是非常迅速的，并且可能会打破原有的行业发展的格局，给这个行业带来一些更多的气象。但是终归还是要找到适合这个行业发展的一些盈利模式，企业项目才能够生存下来，这个行业也才能够发展壮大。

安家融媒：现在很多房地产开发商也在涉足养老产业，比如保利、万科、远洋等，您对房地产开发商做养老怎么看？

张坤昱：以房地产开发商的视角来看养老，有这样几个优点：首先，房地产开发商是一个资源整合的高手，因为房地产行业涉及到非常多的上下游行业，养老是一个复合型的行业，需要整合多方资源来做，所以房地产开发商做养老是有优势的；其次，房地产开发商有资本上的优势，房地产开发商从1998年开始住房货币化的改革，到2017年整整20年的时间，在这房地产发展的黄金时期，房地产商积累了大量的资本。因此进入这个行业有一些资本上的优势；再次，房地产开发商具有物业方面的优势，房地产开发商无论是在新增的建筑上面还是在存量的建筑的改造服务上面都是有天然的优势的；最后，房地产开发商经历了房地产行业从零起步到成熟的阶段，他有抗风险的能力，有一种格局，这可能会给养老一种指引。还有人才方面的优势，房地产是利润高度聚集的行业，所以这个行业里边聚集了非常优秀的人才。

房地产开发商做了20年房地产行业，更多的是一个粗放型的发展。但是养老行业是一直要算细账，抠小钱的东西，所以开发商的心态要调整过来。做养老跟做房地产不太一样，做房地产是很光鲜的，跟社会上比较有钱的阶层打交道。但是做养老、做服务是相对具体的事情，是对老人这个特殊群体服务，所以需要对这个群体做一些深入的分析。做养老比做地产更磨人，对企业的要求会更高一些。

安家融媒：您刚才也提过，养老产业在中国算是刚刚起步，您觉得做养老存在哪方面难点？

张坤昱：首先，最大的难点是企业盈利模式的问题，这个行业从政府的政策来看，未来一定要市场化的，如果没有盈利模式，不赚钱，那么企业发展不起来，项目发展不起来，这个市场也就没有办法发展起来。其次，目前这个时代社会最主流的养老的人群，是20、30、40年代出生的人，是过惯了苦日子的，即使有钱的这部分人群也不愿意花钱，让他花钱买服务是很困难的。所以有一个价值观的东西在阻碍着发展。

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